« La législation foncière est mal appliquée à cause de l’incivisme et la cupidité de certains citoyens »

Coordinateur du Service National Justice et Paix et enseignant à l’Université de Yaoundé II, le Pr Siméon Ombiono apporte un éclairage sur les dangers de l’immatriculation des domaines publics.

En matière d’immatriculation des domaines publics, que prévoit la loi ?

Pour bien comprendre cette question, regardons la classification des terres prévue par le régime foncier au Cameroun. Il y a tout d’abord, les terres objet d’appropriation individuelle ou privée par des personnes physiques ou morales ; les terrains formant la propriété privée de l’Etat (services publics, bâtiments administratifs et emprises) ; le domaine public de l’Etat et enfin le domaine national.

Qu’en est-il du 1^er groupe ?

En ce qui concerne, les terres objet d’appropriation individuelle ou privée par des personnes physiques ou morales. Généralement, leur appropriation se traduit par le titre foncier, celui-ci établi à la suite d’une procédure d’immatriculation au cours de laquelle les administrateurs d’urbanisme s’assurent que les conditions d’appropriation sont réunies. Les exigences en question sont les servitudes d’urbanisme, l’accessibilité des terres et la définition des autres catégories de terrain, à cela s’ajoute le fait de vérifier si le terrain est constructible. C’est donc dire que déjà au niveau de la procédure d’immatriculation, l’Etat définit de manière précise les terrains objets des titres fonciers et établit par les soins des services techniques les cartes et croquis desdits terrains.

De ce fait, sont donc exclus les parcelles qui font partie du domaine public de l’Etat. A savoir : les marécages, les fleuves, les rivières jusqu’à la limite des grandes crues. Les flancs de collines sont pris en ligne de compte dans la vérification de la constructibilité du terrain et sont spontanément écartés de l’appropriation si les services du cadastre ou de la commune constatent qu’ils présentent des dangers (glissement de terrain, écoulement d’eau, ravinement, etc.).

Qu’est ce qui fait problème ?

L’appropriation des terrains par des personnes privées se prouve, donc, par un titre foncier. Seulement, il se trouve que les terrains objet d’appropriation font l’objet d’extension inconsidérée et se retrouvent au delà des limites de plans annexés au titre foncier par les propriétaires terriens aptes au gain et peu scrupuleux devant la législation.

Ces extensions sont le plus souvent vendues, à des prix modiques,  par des vendeurs n’ayant aucune qualité de vendre ce qui est considéré comme le domaine public. Evidemment, de telles acquisitions, à la suite de drainage, investissements coûteux présentent des allures de terrains normaux mais qui n’ont pas fait l’objet d’une quelconque normalisation par les services compétents. D’où le scandale des destructions des maisons construites sur les zones non edificandi présenté comme tel par le plan d’urbanisme de l’Etat.

Autrement, dans les quartiers, les gens brandissent des titres de propriété au grand dam de la législation, issus des actes de corruption des fonctionnaires du cadastre. Ces titres fonciers, différents du 1^er qui est légal, sont faux et ne peuvent être validés par l’autorité de l’Etat soucieux d’un environnement décent.

Quelques exemples ?

Regardez autour de vous ! Les constructions érigées sur la place du bois St Anastasie, les bidonvilles de tout accabli,  les immeubles à divers niveaux comme le fût, autrefois, le Collège Monte à Yaoundé. Il y va de la sécurité des populations et de l’aménagement de l’environnement qui sont des devoirs régaliens de l’Etat.

Que peut-on dire pour les terrains formant la propriété privée de l’Etat, à l’instar des services publics, bâtiments administratifs et emprises ?

Leurs constructions obéissent également aux exigences de l’environnement et de la sécurité. Et leur destruction ne pose aucun problème puisque ces démolitions sont le fait du propriétaire lui-même.

Et pour le 3^ème groupe réservé au domaine public de l’Etat ?

Cette catégorie comprend les routes avec leurs emprises qui différent selon la zone urbaine ou rurale. En zone rurale, une emprise se mesure à partir du milieu de la route et sur 25 mètres de part et d’autre de ce milieu de la route, soit un total de 50 mètres. Ainsi défini, très peu de maisons méritent d’être acceptables, la plupart étant construites sur le domaine public de l’Etat. C’est donc ce qui rend le tracé des routes extrêmement difficile et onéreux. Les dédommagements accordés aux populations ayant construit sur ces zones sont sans intérêts puisque la loi interdit de construire sur ces emprises. 

Dans les zones urbaines, une emprise se calcule à partir de la rigole d’une route et s’étend sur 5 mètres  au-delà. On comprend donc, aisément, que ceux qui ont construit de telle manière qu’en sortant de son salon, on se retrouve en route, ont construit au mépris des limites imposées par l’emprise légale. La destruction de telles demeures, si l’on applique strictement la loi ne devrait donner lieu à aucune indemnisation. Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.

Seulement, il faut remettre le caractère quelque peu élastique du tracé des voiries qui n’interviennent que postérieurement à l’occupation des espaces urbains. L’Etat fait montre d’un manque d’anticipation dans l’aménagement des espaces urbains d’où les diverses constatations justifiées par des empiétements illicites de l’Etat sur des terrains objets de titres fonciers. Raison pour laquelle, l’Etat procède aux expropriations qui selon la loi doivent être justes et préalables avant tout aménagement de voirie ou d’espace public (marché, hôpital, école, etc.).

Que dire du domaine national ?

Le domaine national. Ce sont des terres qui n’ont pas été immatriculées par des personnes physiques ou morales et qui ne font pas partie des autres catégories suscitées. Ils appartiennent à l’Etat et leur gestion est assurée par le billet des concessions au bénéfice des personnes morales ou physiques. L’Etat assurant, à son niveau, les conditions spécifiques de leur exploitation. En général, le MINDUH constitue des réserves après avoir dédommagé les populations coutumières. Ces réserves sont confiées à la commune quand il s’agit d’exploitation de petites gloires et  au pouvoir central dans le cas de grandes étendues. Un cahier de charges est alors établi et détermine les obligations du concessionnaire. Le respect de ce document peut justifier les demandes d’appropriation par les personnes attributaires de la concession.

Les populations ne respectent pas toujours la loi lors de leur établissement sur des lots…

La législation foncière est peu connue. Et quand bien même, elle est connue, elle est délibérément parfois mal appliquée à cause de l’incivisme et la cupidité de certains citoyens. Les sanctions liées à l’interdiction sont la « nullité virtuelle » s’agissant d’une appropriation indue,  illégale, au mépris des lois et règlements en vigueur. En d’autres termes, construire sur un terrain du domaine public de l’Etat est un acte nul. On se place le jour où l’acte d’appropriation a porté atteinte à la loi. L’Etat n’est donc pas tenu de dédommager de tels actes. En le faisant, il valide l’incivisme, l’illégalité et donne caution  à la corruption, ceci en marge de certaines infractions particulières comme la stellionation qui dans ses multiples qualifications appréhendent de tels désordres.

Que pensez-vous du recasement ?

Dans la résonance sociale, « L’homme est la mesure de toute chose » (Protagoras). Au-delà d’une application rigide de la loi, il y a une approche plus humaine de celle-ci. Molière ne disait-il pas dans les « Femmes savantes » que la vraie raison fuit toute extrémité et veut que l’on soit sage avec sobriété et l’on pourrait …En parodiant ces propos, l’on peut dire que la force cœrcitive de la loi doit éviter tous les excès et imposer qu’on tienne compte de ceux là pour qui la loi a été conçue (l’homme). Les corrections d’ordre sociale sont nécessaires mais doivent être comprises en tant que telles. La règle doit être forte si on veut obtenir un Etat fort avec un développement sûr.

Propos recueillis par Eric O.  LEMBEMBE

Pr Siméon Ombiono : «  La rigueur de la loi ne doit pas écraser l’homme ».

La législation foncière est peu connue.

Les constructions de tout accabli !